伴随着“首发+扩募”的双轮驱动，公募REITs迎来了2021年6月开闸以来的最快发展期。
数据显示，截至9月27日，公募REITs年内发行数量和规模分别达到17只、384亿元，较2023年全年增长183.33%、91.04%，2024年也无疑成为REITs的发行“大年”。
3家公募迎来“处女作”
公募REITs近期的大扩容是多方位的，既有新产品申报募集和存量产品扩募，也有南方基金、银华基金、汇添富基金等公司新进入局。
深交所信息显示，9月23日上报并于次日获受理的南方顺丰仓储物流REIT，是南方基金旗下第一只REITs产品。原始权益人为深圳嘉丰产业园管理有限公司、深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司，专项计划管理人为南方资本管理有限公司，托管人为招商银行。
9月24日，汇添富基金旗下首只公募REITs产品——汇添富九州通医药仓储物流REIT也获得受理。根据上交所信息，该产品原始权益人为九州通医药集团物流有限公司和九州通医药集团股份有限公司。专项计划名称为汇添富资本-九州通医药仓储物流基础设施1号资产支持专项计划，管理人为汇添富资本管理有限公司。
稍早前的9月14日，银华基金旗下首只公募REITs产品——银华绍兴原水水利REIT已获批。此外，广发基金旗下首只公募REITs产品——广发成都高投产业园REIT已于8月底进入“已问询”环节。
除了新入局者，华夏基金、华安基金、平安基金等较早布局者近期更是动作频频。交易所信息显示，华安基金旗下的华安外高桥仓储物流REIT、平安基金旗下的平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT已于9月12日上报，均为华安基金、平安基金旗下的第三只公募REITs产品。9月28日，华夏南京交通高速公路REIT发布的公告显示，该基金将于10月9日起公开发售。
此外，之前已在二级市场交易的华夏北京保障房REIT，于近日发布扩募公告。该产品本次拟购入基础设施项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目和海淀区温泉凯盛家园项目等。
底层资产拓展至八大类
自2021年6月首批产品“问市”三年多以来，公募REITs迎来了最热闹时刻。
据统计，截至目前，包括上述提及的产品在内，全市场公募REITs数量已达到了69只。截至9月27日，公募REITs年内发行数量和规模分别达到17只、384亿元，较2023年全年增长183.33%、91.04%。
华夏基金表示，经过三年多的发展，公募REITs从点火市场、短期调整，到如今走出了稳定向上的趋势，投资者对其产品特性和权益属性的认知持续提高。在制度建设和市场培育的不断实践中，国内公募REITs已经迈向行稳致远的高质量发展之路。
在数量和发行人扩容之下，公募REITs的底层资产类型也拓展至八大类。除了传统的保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、园区基础设施外，还陆续出现了能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施等类型。比如，银华基金旗下首只公募REITs产品——银华绍兴原水水利REIT，是全市场首单水利基础设施公募REITs。进一步细分来看，9月12日上报的平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT，是首单以跨海大桥作为底层入池资产的产品；9月19日上市交易的博时津开产园REIT，是天津市首单公募REITs，也是国内首只混装产业园的公募REITs。
公募REITs的常态化发行持续获得政策支持。近日，国家发展改革委新闻发言人金贤东在新闻发布会上表示，国家发展改革委将抓好促进民间投资政策措施落实，持续推动解决影响民间投资高质量发展的制约瓶颈，千方百计激发民间投资活力和内生动力。
REITs基金经理群体化
证券时报记者注意到，除了底层资产持续丰富，公募RIETs的常态化大扩容还带来了两个新现象:一是基金公司、股东以及基金公司旗下专业子公司的联动日益频繁，“上下联动”蔚然成风；二是公募REITs基金经理人数持续增长，逐渐成为有别于传统基金经理的一个独特群体。
基金公司和子公司或股东的联动，在近期上新的公募REITs中尤为明显。以南方顺丰仓储物流REIT为例，该基金的专项计划管理人南方资本管理有限公司，是基金管理人南方基金100%持股的子公司；汇添富九州通医药仓储物流REIT的专项计划管理人汇添富资本管理有限公司，同样是汇添富基金100%持股的子公司。
此外，数据显示，截至9月27日，全市场公募REITs的基金经理人数达到了136人。其中，最大管理规模超过125亿元，最小规模也有8亿元出头。和传统基金经理相比，公募REITs基金经理的从业轨迹打破了“卖方研究员-买方研究员-基金经理助理-基金经理”的常规路径。他们过往的工作经历，主要集中在两大方面:一是不动产基础设施，以及与底层资产对应的相关领域；二是律所、券商投行、资产评级等证券化业务领域。基于过往路径的不同，公募REITs基金经理的分工也有所不同，常见的有运营基金经理、投资基金经理等。
北方某公募REIT基金经理对证券时报记者表示，传统的基金经理基本来自固收或权益范畴，但公募REIT基金经理并不适合这个分类，这是由公募REIT的属性决定的。REIT不仅是一只基金，更是一个资产运作平台。从最初的募集发行开始，基金经理会在很长时间内和该项目深度绑定，不仅有上市交易，还会有一次扩募、二次扩募等环节，资产项目会越做越大。随着装入的资产越来越多，REIT会成为一个行业资产组合的平台。
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